旧楼加装电梯 可用维修资金建设成本太高 心动难以行动
2015-11-06 11:31:26   来源：   

　　清泉小区，一住户自费为多层楼房加装的电梯
 

　　如同职工有医保社保一样， 房屋“病了”、“老了”的时候，必须及时治疗修缮， 这时就得靠住宅专项维修资金来发挥作用。近日，住建部与财政部联合印发《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》，对维修资金管理带来新变化。昨(5)日，记者获悉，目前我市住房维修资金使用率逐年增加，已接近全国平均标准。

　　“新规带给市民的众多利好，仍需较好的维修资金归集水平才能确保。”市房管局相关人士表示， 我市住房维修资金用于维修电梯等应急需求增加，维修资金使用结构发生较大变化，使用总额呈较快速度增长， 个别小区的维修资金基本用完， 新的归集办法正在调研酝酿之中。

　　Part1 新规亮点 可用维修资金加装电梯

　　据了解， 住建部和财政部最新印发的《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》，明确了维修资金的使用范围和目标重点、细化应急使用制度、 创新业主表决规则等方式，旨在探索建立老旧小区和电梯更新改造多方资金筹措机制。

　　《通知》明确，针对老旧小区和电梯亟待更新改造但面临资金不足的问题，通知鼓励业主使用维修资金对长期失修失养、配套设施不全、保温节能缺失、环境脏乱差的老旧小区进行更新改造，主要包括房屋本体(屋面及外墙防水、外墙及楼道粉饰、结构抗震加固、门禁系统增设、门窗更换、排水管线更新、建筑节能及保温设施改造等)以及配套设施(道路设施修复、路面硬化、照明设施更新、排水设施改造、安全防范设施补建、垃圾收储设施更新、绿化功能提升、助老设施增设等)。

　　业主也可以将维修资金用于维修、更换运行时间超过15年的老旧电梯，在未配备电梯的老旧住宅加装电梯以及助老设施等。

　　Part2 自发筹资 个别小区已经加装电梯

　　老旧小区加装电梯，市民究竟如何看?“现在年纪大了，爬楼也有些困难了，能够加装一部电梯， 特别是像我住的这种层数较多的楼房， 安装了电梯肯定方便多了。”昨日， 记者来到丰登路的电信宿舍小区采访，家住8楼的罗先生表示，该宿舍在修建之时，南充还没有兴起电梯公寓。那时候上班下班爬爬楼，锻炼锻炼也不错。

　　采访中记者了解到， 像罗先生这样家住老旧小区的居民，由于生活习惯、身体健康、年龄偏大等因素，萌生加装电梯想法的市民并不少。“如果能够解决部分费用，居民再筹集一些，估计愿意加装电梯的人会越来越多。” 家住马道巷某老旧小区宿舍的住户罗剑勇说，虽然加装电梯能够方便居民出行，但受一些老旧小区建筑物承重不足等条件限制，以及加装费用高昂住户难以承担等影响，老旧小区加装电梯还难以普及。

　　对于在无电梯小区加装电梯，南充市民究竟有没有人“吃螃蟹” 呢? 记者了解到，2012年，顺庆区天地虹桥小区居民就自发筹资加装了电梯。2013年底， 清泉小区住户何大爷，为了方便自己退休后便利出行，在自家楼房外也加装了电梯。

　　Part3 标准过低 部分小区维修资金“见底”

　　昨日，记者从市房管局获悉，由于我市对住房维修资金归集制定的标准过低，我市维修资金的保障能力并不强。目前，我市多数房屋进入维修期，小区使用维修资金频次较高，并且资金使用不平衡，目前我市有3家单位宿舍小区和一家商品房小区的住房维修资金“见底”，出现零余额。

　　“按照住房维修资金管理办法规定，账户金额不足或用完，就要要求业主重新补充归集。” 市住房维修资金管理中心归集使用科科长张琪介绍，全国各地也出台了各种各样的补充归集的方式，比如有在二手房交易时归集的，有转划住房公积金归集的，也有直接向业主发放通知归集的。但是全国范围来看，其归集效果并不好。我市目前没有出台相应的补充归集办法，但是随着小区维修资金零账户的出现，政府将会对此进行深入研究，出台相应的政策解决。

　　Part4 杯水车薪加装电梯资金需求大

　　“最年两年因电梯发生故障而使用维修资金的案例， 在总使用频次中占有40%。”张琪说，随着使用维修资金“松绑”，在切实维护小区业主权益、方便居民生活的同时，维修资金的账面使用额已大幅增长。

　　“但是由于各地维修资金的归集标准不统一， 其资金保障力度不同，有些使用项目增加进来后，并不会给业主带来太大的帮助。”张琪举例说，从我市楼房建设情况看，过去的老旧小区基本上在6层以下。我们按每个单元两户人， 每户建筑面积100平方米， 按照我市对老旧小区每平方米归集20元维修资金的标准算， 整个单元归集的维修资金总额仅有2.4万元，这笔钱对于一部价格在10多万元以上载客电梯而言，即使全部支取也是杯水车薪。

　　市房管局相关人士介绍， 住建部和财政部相关文件还没有转发下来， 我市暂时没有启动相应的可行性调研。 不过把加装电梯项目纳入住房维修资金使用范围， 在操作层面落实并不难， 最难的反而是工程施工规划和质量掌控等。

　　“我市建于上世纪八九十年代的老旧小区， 基本上属于旧房改造范围， 这些房屋结构和安全性均难以承受加装电梯形成的重负， 造成安全隐患。”记者从市住房和城乡建设局城建科获悉， 目前我市一些老旧小区并不具备加装电梯的条件。此外， 老旧小区加装电梯需要提出书面申请，由规划、住建、房管等部门共同审批同意，方可实施。

　　延伸阅读

　　维修资金余额9亿多使用率逐年增加

　　目前， 我市房屋维修资金归集和使用情况如何?“为了确保全额归集，我们对2000年前的修建房屋和老旧住房，按照20元/平方米归集。”市住房维修资金管理中心归集使用科科长张琪介绍，2000年4月，市政府办印发文件，按照当时市民生活和物价水平， 市政府规定，新建住房多层房按照30元/平方米、电梯房按40元/平方米的标准归集住房维修资金。

　　从市房管局统计的数据看，截至去年底，市辖城区建成区住房维修资金余额为9.09亿元，维修资金累计使用额占比为2%。但是，今年1至7月增长较大，其使用额在归集额中占比为4.16%，已直逼全国占比5%的平均水平。

　　近年来，国家和省市不断出台相关的政策，对使用维修资金的范围不断扩大，给市民带来不少利好。几年前，市房屋维修资金管理中心就出台《关于开辟维修资金使用绿色通道的通知》， 要求在小区出现屋面防水层损坏造成渗漏;电梯、消防、安防等公用设施设备存在严重安全隐患;楼体外墙墙面有脱落危险危及人身安全;专用给排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍危及人身财产安全;其它危及公共安全和物业使用功能的紧急情况等特殊情形，可适用维修资金使用绿色通道。

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　　有效管理确保使用、质量“双安全”

　　住房维修资金涉及到千家万户，对这笔资金的有效管理受到有关部门的高度重视。“全国范围内的维修资金一般都是存入银行， 由银行代管。”张琪说，一般情况下，全国各地的维修资金管理机构与银行都按一年期定期利率结算， 而我市维修资金管理中心同银行协商的是一半按一年期定期利率计息，一半按两年期定期利率计息，因此市辖城区维修资金收益率在全国范围内算是很高的， 所有利息全部返还归集小区的账户。

　　为了保证维修资金的使用安全，我市对住房专项维修资金使用程序作出规定：(一)业主委员会、相关业主等提出方案;(二) 占建筑面积三分之二以上且业主人数占三分之二以上书面同意，并须在小区公示;(三)选择施工单位，5万元以下由业委会或相关业主在全市推荐录中选定施工单位，5万元至10万元， 则需采取比选方式确定施工单位;10万元以上需要进行公开招标;(四)审核备案，持相关工程资料和业主大会决议或业主书面签名材料，到维修资金管理机构备案， 得到备案通知后开始施工;(五)竣工验收，除去预付50%的工程款后， 还要扣留总额5%的保质金，然后支付剩余款额。

　　为确保施工企业的工程质量，市住房维修资金管理中心筛选出一批具有资质、享有口碑、业绩较好的维修单位，建成维修施工企业名录库，凡是需要使用维修资金的小区， 必须在名录库里按程序选择施工单位。(南充晚报记者 张松/文 乐校臣/图)