6年裂变 南充商业上演“九龙夺嫡”
2016-04-22 09:25:41   来源：华西都市报   

　　自2010 年起，南充土地出让中，商服用地比例明显升高。而2013年以来，南充各大片区商业地产开发呈现出了前所未有的狂热之势。传统商铺、专业市场、综合商场主题式商业、社区商业、商住办公楼、写字楼、大型商业中心MALL……从无到有，由单一到多元，6 年来，南充商业地产不断裂变，商业地产市场蓬勃兴起，掀起了南充商业地产开发热潮。

　　而顺庆主城、潆华新区、南门坝、滨江沿线、市政新区、下中坝、高坪主城、江东新区和嘉陵城南9个片区的商业发展，则上演着“九龙夺嫡”般的大戏。

　　6年裂变 南充掀起商业地产开发热潮

　　自2010年起，南充土地出让中，商服用地的比例明显升高，商业项目开工、竣工、销售指标均出现明显增长。“数十万方超级综合体”、“第一高楼”、“甲级写字楼”、“五星级酒店”如雨后春笋，出现在南充房地产江湖。

　　2015 年初，中商产业研究院发布的《2015-2020年南充市商业地产调查及投资前景咨询报告》对南充市房地产市场现状，南充市商业地产发展前景做了全面描述分析。

　　近几年，南充商业地产进入集中爆发期，新货不断，开工量高企。从无到有，由单一到多元，南充商业地产市场也蓬勃兴起。尤其是南充提出建设“川东北区域中心城市”与“成渝经济区北部中心城市”后，在大力提升城市整体形象与综合竞争力的城市发展需求下，传统的五星花园商圈供给不足、设施老化、改造困难等矛盾日益凸显，给南充商业地产发展提供了井喷的“摇篮”。另一方面，随着城市发展速度的加快，城市骨架越拉越大，新兴区域快速崛起，老区域也在加快改造速度，亟需填充更多的商业项目。

　　当商业地产成为投资客的“香饽饽”，南充各大房企明显加大了商业地块的拿地力度，同时政府在用地指标中也普遍提高了商业占比。而在商业地产开发建设过程中，商业形态也告别了传统的超市+百货形态，涌现了诸如商业综合体、特色主题商业街、体验式商圈、一站式购物中心等。

　　供过于求 去库存压力大

　　近年来，南充城市的发展有目共睹。下中坝、清泉坝、南湖板块、安汉新区等地块逐渐完善。试看近年来南充三区的城市规划，专业市场、综合商场、大型商业中心MALL陆续加入，各大项目火热开工。扎堆高坪区的友豪国际、万美广场、王府井、明宇广场;盘踞嘉陵的盛世天城、中虹国际、希望城、南湖商业广场;以及顺庆城北区域的仁和春天、万和星天地、金色广场、绿地城等。

　　就商业而言，各区域商业发展都充满商机，1227顺庆府衙白土坝区域的繁华，与北部新城、清泉坝、下中坝的潜力让不少投资者心动。

　　据统计，2010年-2015年6月，南充商业地产开工量约在540万平方米左右，而同一时间段，商铺成交面积仅为70.7万平方米，供销比严重失衡。2015年下半年开始，南充商业地产市场产能过剩的问题凸显。

　　而从2016年3月的数据来看，商业库存达到9590套。若按最近半年月均成交套数计算，需要40个月。但若按月均成交面积计算，则需要 67 个月。去库存，成为南充商业地产关键词。

　　目前南充商业主要分传统商铺、专业市场、综合商场主题式商业、社区商业、商住办公楼、写字楼、大型商业中心 MALL……商铺选择面多，价格较住宅来说较高，且贷款政策不似住宅优惠多。从目前南充商业的整体情况来看，市场去化率维持在相对稳定的区间内，让南充商业地产2016年的走势，难以预测。

　　片区发力 上演“九龙夺嫡”大戏

　　顺庆主城——承载力不足

　　说到顺庆主城，那就不得不提到五星花园。上个世纪90年代后集中于五星花园、人民花园、人民南北中路等城市主干道沿线，商圈辐射整个南充消费群。作为整个南充市的传统城市中心，该区域商业主要为超市+百货+临街商铺业态，曾经汇集了盛华堂、沃尔玛、家乐福、新世纪购物广场等商业项目，加上地处城市核心，人流量巨大，商业价值可以说是整个南充市最强。但斗转星移，如今的五星花园整体商业发展已趋近饱和状态。盛华堂倒闭、模范街百货大楼三易其主，在南充经济不断发展当下，顺庆主城单一核心的承载力已明显不足。

　　潆华新区——商业进入快速发展

　　根据《南充市城市总体规划》及南充市第七次城市整体修编，北部新城被确定为南充城区南延北拓的主要战场，而潆华新区则是北部新城发展的“先锋阵地”。

　　巨大的发展契机，吸引了各大品牌房地产企业强势入驻。目前，该片区已经汇集了众多品牌开发商，其中绿地城南充火车北站站前广场城市综项目，将为潆华新区提供60多万平米商业支撑。与此同时，仁和春天、宝信金色广场、万和新天地等一大批商业项目也纷纷开建，区域商业发展前景看好。

　　南门坝——繁华副中心的隐担忧

　　曾经南充人眼中脏乱差的“棚户区”南门坝，如今，已经变成为繁华的“城市副中心”。 该区域已经汇集了顺庆1227仿古商业街、蓝光文里、外滩金融街、大润发超市、滨江美食街等商业群落，初步形成了一个集购物、娱乐、休闲等于一体新兴商业中心。

　　2013年初现商业氛围，到2014年、2015年成为商业繁华代表，如今的南门坝，在商家“关门潮”和“退租”形势下，也存在着不少担忧。

　　滨江沿线——商业价值逐渐凸现

　　滨江沿线主要由清泉坝及其周边区域组成。按照《清泉坝控制性详细规划》，清泉坝将形成“一轴两带三片”的总体结构，建成“一横两纵三环”的路网体系，打造成为嘉陵江畔标志性的生态之城、顶级的商务之都、人居环境的标志性地区。

　　目前，该区域已经汇集了蓝光、中南、中航、交投四大品牌房企，将把清泉坝打造成为金融商务样板区，囊收老城区与新区域的巨大人气，商业价值逐渐凸现出来。

　　市政新区——迎来“有商业”时代

　　2003年，市政新区启动建设，然而，10多年来该区域住宅建设虽然较快，但相关配套设施建设则相对滞后，缺乏城市大型商业配套，使市政新区面临着“少配套、无商业”的尴尬局面。2015年底，市政新区迎来首个商业项目——尚品时代广场，让该片区迎来“有商业”时代。

　　下中坝——金融商务区正在崛起

　　从规划伊始，下中坝就拥有领先其它区域的高起点，惊人的片区商业规划尤为引人瞩目。

　　仅商业占据的面积就超过80万平方米，占整个建面的三分之一以上。就片区商业建设情况来看，明宇广场、交投置地、钻石广场、万科商业街、东方夏威夷商业街等社区商业，都让下中坝金融商务价值凸显。

　　高坪主城——腹地抱团发展

　　近年来，在“跨江东进”的政策指引下，高坪整体发展呈现持续加速的态势。但仅从鹤鸣花园为中心辐射的高坪主城而言，高坪主城的商业配套基本以社区底商为主。2016年，万美国际广场、逸合山语城项目，又让高坪主城迎来新的商业篇章。

　　江东新区——2016见分晓

　　与市政新区相同，江东新区多年来也存在“少配套、无商业”的尴尬局面。前些年，华诺国际的出现，曾被认为带来该片区商业，但却成为高坪甚至南充楼市的“烂摊子”。2013年，王府井择址江东新区，让该片区商业迎来新的瞩目。2016年底，南充王府井广场项目将开业，是否会对江东新区的商业发展产生重要推进作用，年底见分晓。

　　嘉陵城南——商业氛围渐浓

　　2011年，嘉陵提出了“建设产城互动城乡共融宜居宜业新嘉陵”的奋斗目标，并重绘了以“四城两园一山”建设为核心的区域新蓝图，随后，嘉陵楼市发展迎来转机。如今的嘉陵，南虹路一带、凤垭山片区与南湖片区，也聚集了多个自带大体量商业配套的项目。让该片区商业氛围越来越浓。(记者 谢杰)